N海都全媒体见习记者 王凯诺 张声琳 文/图
“物业都清退两年了，为什么还占着物业用房？”近日，家住福州市鼓楼区衣锦华庭一期的林女士向记者反映，小区清退物业后，物业管理用房等公共区域仍被占用，业委会多次与占用方沟通，均未取得效果。据了解，占用方为小区开发商——福建闽长置业有限公司，该公司工作人员声称，他们具有公共区域产权。
对此，福州市不动产登记和交易中心解释，小区开发较早，当时公共区域相关规定尚未明确，而开发商做产权登记时未明确公共区域权属，因此公共区域产权暂不清晰，建议业主通过法律途径来解决。
物业用房目前为开发商留守人员的办公地点
业主：公共用房被占用 对方声称有产权
“2023年我们清退了原来的物业，自行组建了物业公司管理小区。”林女士是衣锦华庭一期业委会成员，她告诉记者，本想着能好好管理小区，但刚开始清点小区公共区域，却发现不少公共用房已被他人占用，“调查后发现，占用方竟是小区开发商闽长置业”。
林女士向记者展示了小区的规划图纸与档案，其中明确标注了居委会用房与物业管理用房的位置，两处共计261平方米。“就因为这些用房被占，现在的物业只能在地下室办公，居委会更是连个办公场所都没有。”
7月18日，记者来到小区看到，规划图中属于居委会的用房如今已被改作商铺出租，而物业管理用房则门窗紧闭，敲门无人应答，具体用途不明。“我们找闽长置业沟通过很多次，可他们就是不愿意归还这些公共区域。”另一位业主表示。
就此事，记者尝试与小区内留守的闽长置业工作人员沟通，对方仅表示自己代表产权方，若业主认为产权受到侵犯，可以向法院提起诉讼，其他内容则拒绝透露。
部门：公共区域未明确权属 建议通过法律途径确权
该小区公共区域的产权到底归谁？记者带着业委会提供的材料，来到福州市不动产登记和交易中心寻求答案。
“衣锦华庭一期当年做产权登记时，没明确公共区域的权属。”中心工作人员解释道，衣锦华庭一期2001年竣工并办理产权登记，而福州首个关于社区配套用房使用管理的规定2002年才实施。也就是说，小区登记产权时，尚无相关规定要求开发商明确划分公共用房的产权归属。“此后，开发商虽提出要做变更，却始终未办理规划审批变更手续，导致公共区域的产权与用途始终没有定论。我们建议业主通过法律途径确权。”
工作人员表示，如今的房地产项目在办理登记时，都会申报配套表，明确配套设施及其归属，购房合同中也会有相关约定。
记者查询了2023年颁布实施的《福州市人民政府关于居住区公共配套设施规划建设和使用管理的意见》，其中规定，属全体业主共有的公共配套设施包括：物业管理用房及为业主服务的配套用房；仅供所在项目业主使用的垃圾集散间、垃圾分类屋（亭）、快递服务用房；人防专用设施；其他依法属于全体业主共有的公共配套设施。未作上述约定的公共设施产权归属，按有关法律法规确定；法律法规无相关规定的，依照开发建设单位与业主的约定确定。
律师：购房时要重点核查配套设施产权归属条款
那么，该如何避免产权纠纷呢？记者咨询了福建律师海都公益团福建共与和律师事务所陈建明律师。陈律师表示，购房者签订购房合同时，要重点核查配套设施产权归属条款。若合同对此描述模糊，如“归全体业主共有”却不明确范围，或未说明车位销售租赁条件，极易引发纠纷。一旦产权界定不清，可能出现开发商擅自处置业主共有设施、业主使用时产生争议却维权无据等问题。因此，签约前要让开发商明确各项设施的产权（含位置、面积、权利性质等），并写入合同附件。对模糊条款要及时质疑，必要时要求提供规划文件，切勿忽视这一细节。
陈律师提醒，若出现产权纠纷，购房者需保留好购房合同、付款凭证、开发商宣传资料等证据，先与开发商协商，要求按合同约定明确产权或赔偿损失；协商不成的，可向住建部门、房管局等主管部门投诉，请求介入调解，也可联合其他权益受损业主，通过法律诉讼，凭合同及相关证据主张权利。
编辑：李焕泉
责任编辑： 海峡都市报
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